El colapso del modelo inmobiliario en México: Cómo duplicó la mancha urbana sin transporte ni servicios esenciales

Crecimiento Urbano y Desplazamiento de la Población

A lo largo de tres décadas, las ciudades en México han experimentado un notable crecimiento, que ha llevado a la construcción de viviendas cada vez más alejadas de los centros urbanos. Esta expansión ha incrementado la distancia entre los ciudadanos y lugares esenciales como lugares de trabajo, escuelas y hospitales. En muchos casos, el desarrollo habitacional se ha producido antes de que existiera una infraestructura de transporte público adecuada, lo que ha generado un entorno donde recorrer largas distancias se ha vuelto una rutina y donde la dependencia del automóvil se ha intensificado.

Un estudio reciente publicado en Nature Communications proporciona una perspectiva detallada sobre este fenómeno. Investigadores del Tecnológico de Monterrey y el Complexity Science Hub de Viena han analizado la distribución poblacional en 69 áreas metropolitanas de México desde 1990 hasta 2020. Durante este periodo, la población urbana se casi duplicó, pero el crecimiento se concentró en áreas periféricas, resultando en la pérdida de 2.5 millones de habitantes en los centros urbanos y una caída en la proporción de la población que reside en estas zonas, que pasó del 40% en 1990 al 22% en 2020.

Inadecuada Infraestructura y Servicios en Periferias

El análisis revela que, entre 1990 y 2020, las áreas centrales perdieron alrededor de 1,000 habitantes por kilómetro cuadrado en promedio, mientras que las zonas más alejadas continuaron creciendo. Este desplazamiento demográfico ha generado una creciente necesidad de llevar servicios e infraestructura a estas áreas. Alberto Meouchi, líder del Centro para el Futuro de las Ciudades del Tecnológico de Monterrey, enfatiza que es imperativo proporcionar agua, saneamiento, recolección de basura, hospitales y transporte a estas comunidades, ya que vivir en zonas desconectadas no es viable.

El estudio también subraya que el crecimiento de la vivienda en las periferias ha ocurrido sin la suficiente provisión de transporte, agua, drenaje y escuelas. En Monterrey, por ejemplo, la investigación encontró una distribución desigual de la infraestructura educativa, con escuelas disponibles en áreas centrales, pero una carencia significativa en las periferias. Las estadísticas son preocupantes: en Monterrey, la población que residía a menos de cinco kilómetros del centro disminuyó de aproximadamente 485,000 habitantes en 1990 a 377,000 en 2020, mientras que en Guadalajara la cifra pasó de 866,000 a 626,000.

Factores Detrás del Desplazamiento Habitacional

El aumento del costo del suelo ha sido un factor clave en este fenómeno de desplazamiento. La investigación identifica varios cambios que han facilitado la construcción en las periferias, como la reforma de 1992 al régimen ejidal que permitió que ciertas tierras pasaran a ser propiedad privada, aumentando así la disponibilidad de suelo para construcción en las afueras de las ciudades. A partir de los años 2000, el acceso al crédito para la compra de vivienda también se incrementó, mientras que los desarrolladores privados comenzaron a construir grandes conjuntos habitacionales en estas áreas más económicas.

La combinación de un mayor acceso al crédito y la disponibilidad de suelo más barato propició un aumento acelerado en la producción de vivienda. El número de viviendas construidas anualmente se disparó de alrededor de 50,000 en 2001 a más de 1.4 millones en 2013. Sin embargo, este ahorro inicial al vivir en la periferia puede trasladar costos a otros aspectos, como el transporte y el tiempo dedicado a los traslados, afectando especialmente a la población más vulnerable que no puede permitirse vivienda en áreas cercanas a transporte y servicios.

Dependencia del Automóvil y Crecimiento Urbano

La expansión de las ciudades ha ido acompañada de un notable aumento en el número de automóviles. El estudio indica que la cifra pasó de menos de 5 millones en 1990 a más de 40 millones. Esta creciente motorización ha facilitado el vivir lejos de los centros urbanos y ha generado una mayor dependencia del automóvil. Roberto Ponce, líder del proyecto, señala que esta separación entre vivienda, empleo y servicios ha creado áreas que son altamente dependientes de los vehículos.

Meouchi destaca que el orden en que se desarrollan los nuevos proyectos contribuye a este problema: «Primero se desarrollan áreas y luego se decide cómo conectar estas zonas a través de carreteras o avenidas.» Este enfoque limita la efectividad de una de las soluciones más mencionadas para reducir las emisiones en el transporte, que es la transición a vehículos eléctricos. Aunque los autos eléctricos pueden ayudar a disminuir las emisiones, el modelo actual mantiene a muchas personas dependiendo de un vehículo para cubrir largas distancias.

Propuestas para un Futuro Urbano Sostenible

A partir de los hallazgos, los investigadores sugieren una reevaluación del crecimiento urbano, proponiendo aprovechar mejor las zonas que ya cuentan con infraestructura y evitar que el desarrollo continúe alejándose de los centros. Esto implica incrementar la oferta de vivienda en áreas consolidadas, mejorar la conexión del transporte con los nuevos desarrollos y fortalecer otros centros dentro de las ciudades.

Meouchi expresa que no se puede asumir que todos volverán a las zonas centrales, por lo que la alternativa es avanzar hacia ciudades con múltiples centralidades, donde la vivienda, empleos, servicios y transporte estén más interconectados. Muchas áreas metropolitanas mexicanas ya cuentan con estos puntos, pero a menudo carecen de una buena conexión y de equidad en las oportunidades. Se hace un llamado a reforzar estas centralidades y a evitar que algunas zonas acumulen vivienda mientras otras concentran los servicios esenciales.

Finalmente, los investigadores abogan por una mejor coordinación entre las políticas de vivienda y transporte, junto con decisiones sobre uso de suelo, infraestructura y desarrollo económico. Este enfoque integral incluye decisiones sobre dónde se puede construir, qué densidad se puede permitir y cómo conectar eficazmente estas zonas desde el inicio, en lugar de abordar la movilidad una vez que la ciudad ya se ha expandido de manera descontrolada. La investigación deja abiertas varias preguntas y sugiere que estos hallazgos sirvan como base para futuras investigaciones y para orientar a los tomadores de decisiones en la creación de un entorno urbano más sostenible.